产业园区的巨大变革，开始了…
发布时间：2022-10-28
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对于产业园整个行业来说，公募REITs是一个新的里程碑。REITs的发行，给所有懂运营、懂资产的人提供了一个通路，它解决了园区最后退出过程中最后一步的问题，REITs会形成全国产业园区资产交易的一个新的市场。
国资、资本方、产业龙头企业、地方非高周转开发商、基金方将成为未来市场的主要势力，特别是基金方，未来可能会诞生中国版的黑石，因为在中国有非常多的团队能够做到把一个物业从空置做到满足REITs发行的条件。可以说，REITs越来越火了，关注REITs的人，这几个问题，大家想必想要了解：1、公募REITs的发行，使得产业园行业发生了哪些变化？3、都说运营重要，REITs和产业园区如何协同，才能发挥出运营的最大价值？随着公募REITs的发行，产业园区整个行业也发生了一些变化，最根本的是回归到行业的本质，产业及园区，产业是内容，园区是载体。在专业化园区的运营、产业组织、产业生态的搭建以及在产业链的有效组织过程中，对运营商提出了更高的要求。总之，要沿着专业的方向做深，这是未来的一个发展方向。产业园区发展历程从原来的土地、产业后面慢慢变成房地产的态势，现在更多是要回归产业，公募REITs出来之后，无疑将加快这一进程。当下我们强调“内循环”，或者基建的适度超前，国资国企肩负重大责任，要做基建任务，但是钱从哪里来？公募REITs将提供很大的帮助。一、REITs的发行，打通了产业园区业务“投募管退”全价值链原先做园区，就是大投入、长周期，在投资回报方面没有一个出口。REITs提供了一个通道，打通之后为未来园区的发展奠定了很好的基础。REITs的退出是运营能力非常重要的表现，因为REITs要有回报，要不断通过运营能力的提升达到资产回报的要求。再就是，有进有退。有的资产达不到要求，如果未来能把REITs当成一个通道去做，则能解决长足发展的问题，但在前期选择资产标的时，一定要做好判断。二、REITs出台之后，对于产业园区运营商而言，要从多种角度看待从投募管退的角度来看，产业园区从一开始的重资产持有，较低的净资产收益率，对今后上市估值是非常大的影响。再就是，投资回报期明显缩短，原来是13-18年，这是普遍的周期。有了REITs之后投资模式会发生变化，也会促使园区运营方在产品的研究、产业的服务两条线上花更多的功夫。原来盖房子的资产负债表比较高的企业有一个解套的机会，把负债变成证券化，改善报表。从这个角度对园区可能是有一定的好处，方便更多的资本进入行业。换个角度看，REITs现在太火了，资本、基金、地产商、产业勾地各种渠道都涌了过来，运营商要用谨慎的眼光看待。REITs本身和产业发展服务是矛盾的，从产业发展来看，它需要被扶持、被孵化，资本不能以急功近利的视角来去大规模进行产业化。总之，要做好运营，提高资产回报，将是核心竞争力。资本和产业或者资本和客户哪种优先，是摆在企业面前最重要的价值观，运营商还是要优先服务好客户，得客户者得天下。REITs给行业带来了一种新的商业模式及运营模式，而不能仅把REITs看作融资工具。因为大部分国企融资成本本来就很低，不会超过4个点，资产负债率也不超过40%。而且从运营模式变化来看，如果把它作为一个融资产品，会有派息率及资产折价的问题。特别是资产折价，比如某公司2008年起步的孵化器项目，最终估值偏低，不是因为资产不好，而是资产土地性质不一样，创新型用地比工业用地多了4亿多的成本。有了REITs以后，能够加快资产的周转率，从13-18年的回报期变成5-6年投资回收期，在这个过程中可以有更多自有资金开发更多项目。但是，这也要求运营商一定要在自身能力上进行提升，对于整个园区的产业生态的打造。摆在国资国企面前的机会很多，而要抓住机会，做到这“五个新”很有必要。第一，新的盈利模式。对产业园区来说，未来要思考新的盈利模式，有哪些新的收入来源。产业园区盈利模式不外乎这些，很多平台公司做土地整备、卖地、开发。某央企的发展过程就是典型的从片区到土地。以前的产业核心是地产，是销售逻辑，但是现在不行了。租赁收益，这是一个非常重要的收益，在公募REITs营收占比占了大头。产业服务，是否能达到20%及以上的营收比例。做得好的园区在产业服务上做得很不错，甚至提炼出很多标准产品。还有做政府补贴的，未来政府补贴会换一种方式，会补贴到企业，因为政府的作用是招商引资，把企业引进来，但是企业要市场化运作。另外还有资本收益，从房东做到股东。深圳湾科技深投控做投资孵化的同时，园区通过大数据知道企业运作的情况，极大限度规避投资相关风险包括后续的跟进。有了公募REITs之后，产业园区还有来自资产的增值收益。已经有很多园区把以开发销售为主体的价值链慢慢渗透到后端，看重资产核心增值。第二，新的算账逻辑。未来的公募REITs不再是散售，也不再是纯自持，可以上市交易。如果还是按照原来的考核逻辑，就行不通了。算账逻辑有一个非常重要的物业估值溢价。招商蛇口发行公募REITs，通过公募REITs重新估值定价，推出25.28亿。真正持有型算法是收益算法，资产能够产生多少现金流。另外，要有实现短期现金流平衡的手段，这也是一种算账逻辑。第三，新的资产估值逻辑。假设一个园区投了20亿，当成一个10年的理财产品，10年内20亿变成30亿，多了10亿，这个投资回报率还不错。这20亿沉淀在园区资产上，通过10年的运营，资产在不断升值，这是注重运营之后的估值溢价。这个逻辑没有公募REITs之前或者不使用资产证券化，仅用散售的方式实现不了。租金收入覆盖贷款利息和运营成本。做产业园区尤其重资产最适合国央企做，因为国央企资金成本低。比如某央企基准利率下浮了两三个点，在资金成本上就有优势。核心租金很重要，更重要的是租金折射出来的资产估值溢价。产业园区资本化率一般是4.5%，就算是5%，相当于利润/5%，假设这个项目通过运营服务，不管提高租金、减少空置率，还是降低成本，每年能多一两千万租金收入或者额外综合服务收入，多出来的资产溢价就是运营服务能力带来的溢价。这对于收入、成本控制要求非常高，有了公募REITs之后，不仅仅是包括产业园区，保障刚需房、基础能力都一样。第四，新的核心能力。包括资本运作、投资、精细化运营管理等能力。目前公募REITs核心主体在基金，所有风险、管控指标都挂在基金负责人头上，做公募REITs需要复合型人才。第五，在新的商业模式和新的能力下，未来竞争的就是企业间组织能力的差异。
