解析产业园区招商运营模式

（一）产业地产商开发模式，流程：政府供地→开发商→开发项目→招商入驻

（二）政府独立开发模式，流程：政府→投资公司→开发项目→招商入驻

（三）综合开发模式，流程：①政府→投资公司(管委会）→开发项目→招商入驻②→开发商→开发项目→招商入驻

只采用一种开发模式很难保证建设项目顺利进行，极有可能造成“烂尾"。

（一）建筑形态

1、独栋式

独栋式的产业园区目前在世面上比较流行。优点：环境较好，占地面积较大，户型较大。缺点：售价/租金相对较高。适合实力较强的大中型企业入驻。

2、写字楼模式

优点：相较于独栋式的办公产品小高层/高层的写字楼总价低。缺点：面积区间较小。适合新兴的中小型企业入驻办公。

3、厂房式

优点：产品面积较大，环境较好，价格相对低廉。适合一些劳动密级型的生产加工企业，即生产基地。

（二）园区功能

1、主要功能

聚合产业群：将若干同质化的产业聚合到一起，产业间、企业间形成一系列的产业优势。产业内，企业之间互动；产业外，企业可以结盟。这种产业的群集具有特殊的优势，地理位置接近或许会产生集群间的竞争，但企业间却可以通过分享信息资讯，聚合特定需求来降低交易成本。产业集群也能使一个个孤立的企业从较大规模的经济活动中受益，刺激相关产业和后续产业的发展，为产业群的发展创造一个有利的环境。这是产业园最主要且最关键的功能。

2、辅助功能

为片区创收：政府利用产业园的模式和政策上的优势，吸引来自区内/外各地的优质企业进驻，为片区创收提供支持。

解决就业问题：产业园的建立需要管理，需要人才，企业的进驻带来机会，带来工作，这样的模式有利于解决就业问题，特别是一些大型产业园区表现尤为突出。

3、园区规划总结

了解区域实际情况，在充分调查研究基础上搞好总体布局规划，园区建设与城市建设规划结合起来，定位在最具优势的区域，主要安排一些规模较大、科技含量较高、外向型的“龙头”项目。在园区规划建设过程中，按产业布局规律，结合当地经济发展水平，做到“有所为，有所不为”，合理布局，有效防止重复建设。交通、通迅、能源、供排水等基础设施建设是产业园区发展的基础和前提，应作为园区开发建设的依托。

（三）运营模式

1、出售/只售不租：开发商完成园区打造后，通过出售的形式转移物业产权。

对于采用出售运营模式的园区，对企业的资金实力、规模等指标具有很高的要求，市场面相对较窄，招商周期相对较长，采用此类运营模式的产业园区数量有限。

2、出租/只租不售：开发商长期持有物业产权，以出租的形式进行招商。后期可视市场情况转租为售。

出租模式的后期回收成本并实现盈利的周期较长，是对开发商资金链的一种考验。通常情况需配合园区其他项目进行操作，对开发商实力具有很大挑战。目前，市场上采取此类运营模式的项目数量比较有限。

3、出售+出租：即可租可售。开发商持有部分物业产权，以出租的形式进行招商；另一部分则通过出售的形式进行招商。

出售+出租的运营模式比较灵活，市场客户面相对较广，开发商所面临的压力的相对较小。目前市场上此类运营模式较为流行。

从目前市场情况来看，三类运营模式在具体操作过程中，通常采用分栋或分层进行出售或出租，暂无项目整体打包出售或出租。

目前产业园区盈利模式主要有三大类:

一、开发商投资完成厂房、办公等园区物业的修建，通过统一招租的形式，将厂房及办公物业出租或出售,进而实现盈利。

二、开发商获得土地后，完成土地的基础设施建设及项目的整体包装推广，然后部分或整体转让土地，通过土地溢价来实现盈利。

三、开发商通过向入住园区的企业提供服务，以服务费的形式实现盈利，如物业管理费等。

除以上三大主要模式外，出现了一定条件的免租入住等。