浅说园区四业之物业

在产业地产行业一直有这么一说：一个三业并举的园区，必然是良性循环的。但，随着经济的发展，产业的变化，只有四业并进的园区，才是良性循环发展的园区。    

笔者之所以说园区是四业，而是后疫情时代，也是一个竞争环境日益加剧、产业迭代增速的时代。园区企业需求、政府对园区对企业的寄望、企业员工的需求、园区自身硬件情况等等都在发生改变。

本文中的物业，并不仅仅是指园区的物业管理，而是包含了企业入驻前所有与园区建筑物有关的所有事宜。

在产业地产的过往的发展中，园区定位规划设计、招商、施工建设都是从园区运营中剥离的，这也是很多园区从设计开始就已经注定失败告终的主要原因。

从设计开始就已经注定失败标准是：

1、建筑物产品不符合大部分入驻企业的使用要求，企业需要大成本改造后方能入驻；

2、企业入驻后，园区硬件给日常物业管理带去了极大的困难，如：因建筑物硬件原因，开发商为吸引企业入驻而给出免物业费、可以搭建夹层、占用公共区域等等承诺；

3、设计规划未从园区全生命周期去考量；

4、盲目追求高大上产业的定位，而不从园区所在区域的产业链、政策、人才等全方面去考量，导致招商工作开展艰难；

5、园区公共服务平台、企业服务、产业运营等都是停留于嘴上或纸上；

高大上的产业定位确实是能够有利于前期拿地，但对于大部分园区开发商来说，智能制造、生物医药、医疗器械 、新材料、新能源等高大上的园区定位，往往是导致园区招商难得主要因素。

怎么避免从规划阶段就注定失败呢？

自2020年疫情始，企业客户群体逐年减少，产业园区在不断地增加，产业招商已到狼多肉少的局面。在加上土地红利、税收红利、其他开发政策补贴等的不断降低，“产业塌陷”、园区空心化等“泡沫”现象亦在不断增多。 

招商引资作为产业园区发展的关键环节，如何更好地满足产业园区发展需求?如何实现高质量招商，助推产业园区高质量发展?何异军突起？

在聊招商之前，笔者必须说明，笔者在一次招商方面是理论型强人，实际乃是一青铜。

首先，招商前置是非常非常有必要的，经从项目产业规划阶段开始，就将招商因素考虑在内，更有针对性目的性地进行细分产业规划，制定招商目标，提高招商精准率，增加招商项目落地成功率。

其次是资源招商、资本招商对于产业招商来说，也是很不错的方式方法。产业基金既是带动区域产业经济的发展的核心助力，更是企业发展的加速器。融资难、融资成本高一直是国内企业发展的阻力之一。产业资源则是园区扶商育商的核心要素，更是企业发展的核动力。

二手房东、代理招商大家都不陌生，而且人家多有不错的发展空间，对于开发商来说，只要注重商业模式的创建，通过商业模式来招商引资，也是一种不错的方式选择方式。

园区平台创建及园区运营资源的储备，对于业内人士来说，并不陌生，且很多人会说：我们资源多的很，某某领导很熟、与某某院校签订了产学研合作、某某商协会我们是会员等等。

可等到企业入驻以后需要资源助力时，往往是这也没有，那也没有。为什么会如此？

不外乎如下原因：

1、资源都在公司，而公司不愿意对一线员工开放；

2、与资源方互动不够，无粘性；

3、无利他观念，一味的追求他人利己原则；

4、不会资源整合、分析、利用；

5、不重视园区运营，觉得运营是只入不出的；

无论是在住宅地产，还是商业地产，物业管理都是不被重视的，哪怕是现如今的黑铁时期，真正重视物业管理的住宅开发商、商业地产开发商并不多。更不要说产业地产行业了，物业管理更是被忽略的版块。

事实上，无论是住宅地产、商业地产，亦或是产业地产行业，绕开了物业管理版块的项目，到交付时，必然是问题重重，客户意见相当大，开发商以减免物业费方式来安抚业户不满情绪的情况比比皆是，甚至连砸营销中心事件都有出现。

其实，物业管理的前介工作是以使用者的角度对项目进行合理规划，帮助开发商节省开发成本的投入，更能够协助开发商对施工质量进行监督，还能节省项目交付入驻后的运维成本。

无论是园区开发商还是园区运营商，都必须了解一点：企业对园区的关注什么？关注我们产品、关注我们服务、关注我们与他们打交道的员工，但他们关注的核心是什么？客户关注的核心是价值。产品的价值是一定的，但服务的价值是无形的，是通过员工来实现的，客户更关注服务价值。