产业运营逻辑下的园区新活法

这几年的行走调研，作者感受非常深切，产业地产二级园区载体其实已经不缺了，增量空间已经非常有限，但是一个新的命题冒出头来——存量园区怎么招商，怎么盘活，怎么提效，园区与产业如何更深度的打通联动，这里面的运营服务空间越来越大，也越来越紧迫了。

 

2019年，作者提出“赋予园区运营和资本的属性”；2020年疫情之后，我们又亮出一个最新观点：中国产业地产大规模开发的时代即将告一断落，接下来将是“小而美”特色主题微园区+专业运营服务的时代。

 

所谓行业趋势，从不以个人喜好或企业意志为转移，无论你喜不喜欢，固步自封只有死路一条，顺势而为方能重现生机。如今的行业趋势便是所有参与主体的生死分野，我们必须再次开宗明义的强调：

 

从地产属性回归产业属性，已经成为中国产业地产行业的核心主线。

 

 

 

图片来自《园区中国9：特色主题产业园开发运营实务》

 

“地产属性”的背后，是依托土地财政与载体空间投资升值为底层逻辑的一整套商业模式，也是过去二三十年以住宅地产为主导，带动商业地产、产业地产、旅游地产、养老地产等分支行业快速发展的主流趋势。

 

不过在当前宏观政经形势下，原来这套商业逻辑，从模式顶层设计到具体的投融资、规划、开发、建设、招商、运营、退出等环节，都被完全颠覆掉了——以产业地产为例，再想靠低价获取工业用地，建设载体空间以类房地产方式操盘获利的空间，已被挤压殆尽。

 

取而代之的是“产业属性”，它要求所有产业地产商严格遵循产业发展规律，回归产业本质，重新架构自身的角色定位、商业逻辑、资源路径、融资渠道、盈利模式、产品体系等在内的一整套顶层设计。

 

简言之，产业地产商要学会从原有的主要赚土地和载体升值的钱，转向更多从区域产业发展与价值提升中寻找商业机会，以“帮助政府进行区域产业构建和资源整合的平台”对自身重新定位。

 

在这种身份定位与商业模式变化的过程中，在整个行业处在改革创新的关键点上，必然是守正出奇者胜，园区运营服务就是其中最核心的一个“奇兵”撒手锏，具有远见的企业都在将其提升到战略高度进行积极探索，一旦谁率先打破固有桎梏，摸索出来成熟模式，练成园区运营“无招胜有招”的独孤九剑，谁就拥有了降维打击的绝世能力。

 

按照我们的行走、观察与研究，目前产业地产领域运营服务主要分为四个发展方向：

 

 

 

产业地产领域运营服务四个发展方向 

图片来自《园区中国9：特色主题产业园开发运营实务》

 

一是单点的垄断化，也就是类似于每一个环节的特许经营，依靠政府的授权，获得某种极为稀缺且垄断式的业务，从中获取收益，这一块儿像上海临港集团、普洛斯和无锡新加坡工业园与园区租售形成“同心圆式双轮驱动”的供用电服务业务都做得非常出色；

 

二是投资的协同化，比如有一些园区运营商专门投资智慧园区管理软件、广域物联网、供应链服务等准独角兽企业，再与这些被投企业形成战略协同，一起去做更多第三方的园区运营服务，这种与自身业务强关联协同化的投资+运营也是一种思路；

 

三是横向的规模化，靠园区规模扩大和网络的铺开，以平台流量来赢得更多的可能性，使哪怕比较简单的运营服务也能靠规模效应取胜，主要盯准园区内“人”的生意，这一块儿二级园区全国规模化之王联东正在尝试；

 

四是纵向的链条化，也就是深扎某几个产业的链条上，通过专业化、精准化、稀缺化、差异化的运营服务（产业公共服务平台）获得价值。

 

就目前而言，前三个方向已经有一定盈利模式的雏形和成熟范本，但第四个方向现在来看仅在政府主导的大片区和开发区内能够奏效，尚未有非常成熟的市场化运作体系，即短期不计成本，长期算区域经济的总账，而非市场化、公司化投入产出的财务账，比如张江高科技园区的生物医药和集成电路，以及我们后面会提到的整个苏州的生物医药“1号产业”战略、武汉光谷生物城的生物医药产业扶持体系和新加坡纬壹科技城的生命科学园启奥城（Biopolis）等，很难在盈利模式的框架中体现。

 

但是有一家市场化的产业地产商正同时在“投资协同化+横线规模化+纵向链条化”三个维度做着有益的市场化探索，它就是东湖高新集团。按照其自己的说法，是正在“园区开发+运营服务+产业投资”三环闭合联动循环商业模式的道路上疯狂试探，这个闭合联动循环能够形成的基本逻辑，就在于“以园区建设为平台，以产业研究为基础，以园区服务为纽带，以产业投资为抓手”。

 

 

 

图片来自《园区中国9：特色主题产业园开发运营实务》

 

如果没有运营，一个科技类园区跟城里的写字楼有什么区别？这些研发办公类的客户明天说走就走，黏性极低，怎么想办法留住他们，甚至于走到产业投资这一步？此外这个行业还面临着一个“终极问题”：假如明天一平米的增量园区开发空间都没有了，我们是否就失去存在的意义了？——这些就是如今东湖高新集团向园区运营坚定转型的核心逻辑。

 

 

 

图片来自《园区中国9：特色主题产业园开发运营实务》

 

在作者看来，东湖高新集团的这场模式创新主要包含四个重要方面，即从产业研究、园区运营、智慧园区与产业投资等维度深入产业价值链，从中寻求新的盈利路径，这里面也有很多对标在转型之路上领跑的张江高科“房东加股东，股东引房东（客）”模式的成分，这套在产业成长中寻求自身利益点的独特打法，也是较为符合当前产业地产客观规律的。