进入产业地产行业，一定要理性

产业地产行业，是红海，还是蓝海？各有不同的看法。不过，就算产业地产行业是块大蛋糕，也不是所有人有机会分到一块。

不过，进入产业地产行业，一定要理性。

因为做产业地产面对的是一个小众客群，并且受到政府的约束。

首先，做产业地产面对的客户是企业，企业法人。

客户群体数量小。全国有几千万家企业，但是通过种种条件筛选后，能够成为你的目标客户数量就非常少。从区域、产业类型、企业规模、企业购买力、对产品的要求等条件筛选后，能够进入你的产业园区的群体是很小。

如果没有找准目标对象，不知道客户是谁，在哪里，项目做成后找不到企业。其实，还没有开始就注定失败。

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其次，政府有诉求。我们一定要令政府满意。

做产业地产跟政府的关系非常密切，从拿地、规划、到后期的招商、运营，每一个环节都离不开政府。

政府把地低价卖给你，还给补贴奖励、给政策支持，做的是赔本买卖，实际上，政府是有诉求的。

政府对产业园区建成后抱有很高的期望值，就算第一年没有提出来，第二年第三年政府也会提出要求。如果你没有能力满足要求，项目达不到政府的预期，结果往往跟政府关系搞得不和谐。

还有一个关键的是，政府不是连续的，几年就换届，换一批人。你跟这一届政府相处得很好，什么条件都给你，但是，政府换届后，可能就不再支持你，原有的政策在落地时就有变化，这时你就会非常头痛了。

政府环境是变化的，但是做产业地产的周期长，也就是说，做长期的事情，过程中会面临很多变数。

既然从政府那里得好处，我们就要满足政府的诉求，让政府满意。

很多时候，我们会面对政府满意与赚钱之间抉择的问题，有人建议，宁可自己不赚钱，也不能令政府不满意。比如，招商只考虑自己快速获得现金流，而不考虑企业的税收，政府就不会给你支持。

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做产业地产面对一个小众客群，并且受到政府的约束，进入这样的市场，需要我们高度理性，操作非常专业。

打算进入产业地产行业，一定要非常清楚自己的核心竞争力是什么。要从产业地产行业分到一块蛋糕，你要有一定的实力和底气。

企业客户愿意进来，政府满意，我们能够盈利，这才是皆大欢喜的模式。