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产业地产深度解读与趋势分析
当下社会经济形式
一、国际局势
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通胀高企，发达经济体频繁加息，部分发展中或贫困经济体游走于崩溃边缘
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全球政治呈现动荡，国际形势愈加严峻复杂
二、国内局势：经济触底回升，预期向好
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国民经济：第二季度呈现触底之象，预计三季度经济将启动复苏
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关键经济指标在5月触底、6月显著回升，房开投资颓势不止
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财政及货币：金融数据表现超预期回暖，系大力度稳经济措施导致
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上半年全国政府性基金预算收入27968亿元，比上年同期下降28.4%。
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中国人民银行决定，自2022年9月15日起，下调金融机构外汇存款准备金率2个百分点，即外汇存款准备金率由现行8%下调至6%。
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8月末社会融资规模存量同比增长10.5%，前值10.7%。社会融资规模增量2.43万亿元，前值 7561亿元。新增人民币贷款 1.25万亿人民币，前值 6790亿元。M2货币供应同比12.2%，前值12%。
产业地产商玩法分类
产业地产商归纳为4类：
园区开发商：制造环境
1、辨别城市投资价值能力
2、产品精准开发与标准复制能力
3、产品配比、园区租售比例把握能力
4、有效客户的辨别能力
5、服务能力
此类企业诸如，联东集团、天安数码城、亿达中国、光谷联合、华南城、五洲国际、毅德控股、北科建等
资本运作商：管理价值
1、金融运作能力
2、价值判断能力
3、资产管理能力
4、构建网络体系能力
此类企业诸如，华夏幸福、宏泰发展、中新集团CSSD、苏州高新、铭顺集团、益田集团等。
土地运营商：产城一体
1、宏观政经形势解读能力
2、产业发展把握能力
3、区域产业城市规划能力
4、资源整合能力和平台属性
5、土地获取能力
此类企业诸如，普洛斯、安博、盖世理、嘉民、维龙、易商、宇培、平安不动产等。
产业运营商：培育未来
1、产业辨别和价值判断能力
2、产业孵化与资源服务能力
3、金融渠道能力
4、软实力输出能力
此类企业诸如，张江高科、东湖高新、清华控股、市北高新、中关村集团、漕河泾、湖北高投等
新型创新用地
各地区都不一样
产业地产除了产业还有地产，这个地产不是单指房子，原来的产业园区和现代的城市更新，和现在的地产结合，很大的契机点，国家给了M0的创新型用地，M1A等等一系列的创新用地，这些用地里面配套不只以前的5-7%，有20%甚至50%，这个是M0用地的特征。
所以这个给到很多企业进入产业地产机会。但是还有一个比较特别的地方，M0基本上每个城市不一样，深圳是每个区都不一样，除此之外一事一项一议，所以科技型企业进入特别多。然后生态智慧型的管理，还有产业社区的运营，文旅也有社区，其实产业也有，要变成产业的生态链才会形成。
国内首批产业园公募REITs解读
通过临港东久智能制造产业园、博时招商蛇口产业园、华安张江光大园三个案例，总结出产业园公募REITs项目具有下列几个特点：
特点3：需考虑产业园区同期入驻企业租约到期影响。上述3个产业园项目在未来2-3年，存在同期入驻企业租约集中到期风险。若后续未能及时签约续租客户，会对产业园租金收益产生一定影响。
简单、精辟
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房地产的真正秘密是负债，通过土地和物业去融资，快速滚动。但是现在三条红线下来了，极致的管控，相当于戴上了紧箍咒。 -
产业地产的商业模式的第一点：现金流和现金流速；第二点：自有资金回报率。就这两点。 -
城市轮动的节奏一定要踩对，比如万科在深圳是向北部发展，就错过了南山的起飞。 -
能快速奔百亿的企业，主要在地产和金融，我们脚下都踩着风火轮。 -
产业地产核心三点：土地、产业、资本（金融) -
普洛斯模式：一定要学。它没卖房子也做的很大，是因为它用了基金管理模式。就三点：①开发部门负责开发项目，并进行初步招租 ②达到稳定后移交运营部门，进一步招租及完善服务 ③将成熟产业卖给旗下物流地产基金（普洛斯占股15-50%，属于私募基金，按年化7个点募资，在产业地产领域已经算非常高），实现快速兑现收入&利润，高杠杆、高周转、轻资产。 -
将来的房地产很大一桶金在哪里：国家管控文件——解决大城市里的住房冲突问题。 -
产业地产规模扩张凭什么？：建筑设计、产业规划、业态布局等，不能决定异地成功复制关键，真正决定的只有财务模型（周转、利润、现金流），大量自持是不存在快速扩张性的。 -
国企模式：前3年猛跑规模（还有2年），后3-5年做精细化。 -
产业地产到底是产业更值钱还是那块地在哪里更值钱呢？通常是后者
