从来没有楼市调控，只有城市运营

最好的调控，不是成为对于行业的粗暴干预，而是调控本身就是促进行业发展的一部分。

《斯文》这么多年的调控分析文章，对于杭州楼市的调控政策，有过持续、完整和全面的分析。

如今，恰逢新一轮调控周期，全国各地的房地产调控政策开始加速松绑甚至退出，又到了考验调控智慧的时候了。

这一轮政策松绑和退出，如果处理不好，会变成竭泽而渔，对于很多城市不是利好，而是长期的利空，甚至是巨大的透支与消耗。

在我看来：没有楼市调控，只有城市运营。房地产行业之所以一管就死、一放就活，是因为太多的城市根本不懂房地产调控只是城市运营、城市经济发展的一个环节。

理解了这个原点，很多事就有答案了。

我们先看一下，杭州当前城市化的阶段：

主城四区已十分饱和，可供开发的空间整体较少，而其余六区则处于城市化的快速推进阶段，大量的土地需要快速从荒原变成都市。

那么，城市的运营，就必然要重点思考：

基本饱和、已开始进入存量市场的核心区的门槛无限提高，而外围区域则需要快速用城市化导入人口，推动发展。

这是大的基本原则。

在这个原则的基础上，杭州的城市，大概可以分为三个能级：

核心区“限流”，

次中心区“缝合”，

郊区“快速城市化”。

杭州的核心区，目前可以分为两个：

1，上城、拱墅、西湖和滨江四区，这是主城区。

2，未来科技城、云城组成的城西科创大走廊核心区域。

这两个区域的“限流”措施，本质上是不一样的：

主城区，采用的是减少供应的方式，自然就形成了供应和需求的不匹配，看上去是在减少土地出让和房源供应，本质上是在限制人口导入。

疏导中心区的人口密度，才是重点。因为，如果杭州始终局促在西湖四周一小片空间中，城市发展必然受到影响。

它的目的，是要把大量新杭州人导向四区之外的地方。

之外的地方，有两个：

一个是次中心区，或者说近郊区域，就是主城四区与萧山、临平、钱塘、余杭和富阳交界的地方。

这几个地方，具体就是：

和萧山交界的市北、宁围、萧山科技城，

和钱塘区交界的九堡到金沙湖，

和临平交界的丰收湖、星桥、崇贤，

和余杭交界的勾庄、良渚、云城，

和富阳交界的银湖、东洲。

主城区和临安之间隔了一个余杭区，暂时没有交界。但未科和云城崛起为杭州第三中心之后，青山湖就成了新的交界的地方。

这五个交界的地方，都会是接下来城市缝合的重点区域。因为城市越发展，不可能会在城市的主城核心区和近郊城区之间留下大量的空白地。

这是对资源的浪费。

所以我们可以看到，这几个地方都有了大的规划：

宁围弄出了未来总部社区，萧山科技城也处于打基础的第一阶段和导入产业的第二阶段过渡之中。

九堡弄出了丰收湖，下沙弄出了钱塘科学城，而临平新城的规划中，除了原临平新城之外，目前把丰收湖板块的乔司等、丁桥隔壁的星桥也纳入了规划。

勾庄和良渚共同构成了北部新城，至于云城的能级就更高了。银湖有了银湖科技城。

山清水秀的东洲、闻堰、义桥、湘湖等纳入了三江汇的统一规划。只有被临平边缘化的崇贤，目前缺少清晰的发展思路。

但是很明显，这几个区域，都会变成主城区的自然延伸。

虽然发展有先后，但是这些区域作为主城区外拓边界的环，会整体形成行业不曾有过的环线效应。

需要快速推进城市化的，是：

萧山区：东部和南部的大量地方，说得具体一点就是：

机场高速、彩虹快速路东端的地方，和风情大道、时代大道南延线上的地方。

钱塘区：大江东。

临平区：东湖新城。

余杭区：瓶窑、仁和、老余杭等。

富阳：富阳主城区之外的地方都是。

这里，有广袤无垠的土地。

写到这里其实就非常清晰了：

主城核心区和未科、云城第三中心区域，不用任何政策，前者靠杭州的招牌、后者靠大走廊的产业，人口自然会流入。

次中心，也就是需要缝合的地方，基本就是核心区的外溢，如三墩北，既有主城区的外溢，又有未科的外溢。这些地方评判价值高低的依据是：

1，双外溢的板块价值高于单外溢的，

2，与主城协同发展的高于自身独立发展的。

3，如果有叠加，更好。

远郊板块，除了地铁、快速路等覆盖的区域，能够为纯刚需客户提供通勤便利之外，其他基本都要靠产业。

这就必然会有非常大的不确定性了。

核心区的产业运营尚且成败未知，远郊的产业孵化，就更加生死未卜了。

但是，回到开篇的现状中来：核心区不缺人，要限流，外围要发展，需要人，怎么办？

核心区减少土地供应，让大家主动外溢，而外围加大供应，能够承接外溢出来的人。

毕竟，十区面积超过8000平方公里的杭州，有大量空间可以承接海量的刚需。

这就是空间带来的发展优势。

所以，不是只有加大供应、对冲市场需求是调控，减少供应也是。

而且，限价机制之下，只有持续减少主城区土地供应，让大量追逐红盘的客户死心，市场日趋平静，刚需客户也才会真正甘心留在郊区。