选址，企业应该走好的第一步

这同样是亿和经历过的一起真实咨询案例。

某当地著名综合性商贸企业，主营高端商品，如文具、生活用品、杂物、玩偶、摆件等，并在其所在省份各地都有分店。

该企业成立时间较早，可以追溯至2008年。那时候，万达商场在国内兴起，人们的消费习惯也开始由街边到集综合性和一体性的商场转变。因此，在建立初期选址时，该企业就将目光集中在了万达商场，分店店铺也多位于商场内二三楼。

除此之外，在学校周边和小区周边以及步行街等地，该企业依旧保留了店面。

依照该企业的产品和客群定位，这样的选址其实很正常。但随着时间的推移，这样的选址策略，也逐渐显露出了许多弊端。

首先，是企业门店过多。由于跟着万达设立新店，而万达当年的增长速度又十分快，所以该企业门店的增长速度也很快。截至亿和与他们合作时，门店数量已经达到了12家。但在进行盈亏分析时，发现大部分门店其实是在亏钱的，而且这样的增长和选址分布，也并不符合该企业最初的经营规划。

其次，就是门店内经营的杂项较多，导致每次盘存时工作量过于庞大。而由于是人工操作，更是经常出现盘不准的返工情况。

于是，带着这样的困难，该企业希望亿和能帮其解决眼前的问题。

该企业找到亿和时，大约是在2009年左右，也算是亿和最早一批的客户了。

亿和在了解相关情况之后，迅速派出专业的队伍进行走访调查，对现有店面进行调整，对后续分店进行指导，找出问题的核心，再提出4p营销建议。

经过调查，亿和发现，该企业现有的12家门店多集中于商业街、步行街、大学和中学这四处地方。而就数量来看，集中在商业街的最多，在学校附近的则较少。最重要的是，在这12家门店中，有4家门店净利润率为负，处于亏损状态。

对亏损的4家门店进行了更进一步的分析之后，亿和发现这4家有1家位于步行街，其余3家则均位于商业街。反倒是门店分布数量最少的学校附近，盈利较为稳定。

这其实是一个值得深思的现象。因为在大家的印象里，商业街和步行街来往的人流量大，按理说是不愁客流的，学生们没有收入来源，消费能力较差，所以不管怎么看，都应该是位于商业区的门店销量更好。

但要知道，虽然商业区的人流量大，但是各项成本也很高。再加上那时候的万达还不像现在这样，自带的客流跟不上，没法做出销量。该企业的经营项目多，利润并不突出，所以如果销量跟不上，自然是没法盈利的。

而学生的消费能力虽然较弱，但客流量固定。且他们对于文具等物件的需求量也很大，所以综合来看，以该企业的产品种类和定位，在学校附近开店反而会是更好的选择。

所以，在做过12个门店的分析之后，亿和建议淘汰位于商业街的三家门店，因为这三家门店想要扭亏为盈的难度较高。对于步行街的门店，则建议调整产品结构。

除此之外，亿和还做了盈亏平衡和品类分析，调整了该企业的采购策略，淘汰非畅销品，梳理了定价、仓储和销售反馈的相关细则。

没过多久，亿和就收到了该企业传来的好消息。在淘汰了亏损门店产品并调整了产品结构之后，现在该企业的所有门店，都已经正式实现了扭亏为盈。

看到这里，相信细心的朋友们已经注意到了，在解决这项案例的过程中，我们还提出了对于该企业未来门店的选址决策建议。将这部分单拿出来说，其实是因为在选址上，有些注意的要点是共同的。

店铺，尤其是实体店的首要考虑因素，就是门店面积。门店面积不同，坪效业绩也不一样。所以，在选址时，要首先考虑自己要做什么方向和产品，然后再结合这些因素考虑门店面积选择多大更为合适。

同时，除了面积之外，地址和租金也是决定最终选址的重要参考标准和参考维度。只有经历了多维度的分析和权重划分后，多方综合考虑，才能决策出最合适的选址。

以该企业为例，在亿和给出的最终决策中，建议店铺面积为120-220平方米，选址则首先考虑附近有住户且未封校的中学，其次是封校中学、再来是大学周边，最后才是步行街，权重依次递减。并且要注意控制租金成本，不能为了盲目追求最佳地点而忽略成本的盈亏。

虽然中国经济和产业结构在不断转型升级，但实体企业的重要程度依旧不可撼动。企业工厂的选址需求也在不断发生变化，即越来越倾向于选择产业环境及配套设施完善，且能够为企业提供人才、资金、科技、优惠政策等服务的成熟产业园区。

因此，企业在选址时一定要谨慎考虑，走好经营的第一步。