产业地产的一个特征：客群小

传统产业地产人非常清楚，产业地产面对的是一个小众市场。因为客户对象是企业，是企业法人客户。

根据工业和信息化部的数据，截至2021年末，全国企业的数量达到4842万户。从数据来看，企业数量庞大，但是，具体到某个产业园区项目，能够找到适合的企业就非常少。

首先，企业来源，许多产业园区的客户基本上是本地的企业，很少从外地招来的。虽然全国有4千多万户企业，但是一个城市也就是几十万户。

其次，企业规模，大型企业、国有企业不是我们的客户对象，因为它们可以直接从政府拿地，自己建设，初创的小微企业没有钱，没有进入园区的能力。掐头去尾，中小企业才是我们的对象，它们不能从政府拿地，政府也帮不了它们。

第三，产业类型，即使是综合性园区，也限制在几个主要产业方向，不会什么产业类型的企业都招进来。从产业就筛掉大量的企业。

第四，找到了符合要求的目标企业，它们是否有购买能力，是否愿意来到我们的园区，也是重要的制约因素。

第五，随着政府提高招商的门槛，对企业提出投资强度的要求、税收要求。你会发现，能够找到符合要求的目标企业进一步缩小。

因此，对当地企业进行各种条件筛选后，实际上，一个产业园区项目真正面对的客户数量是非常少，可以选择的客户非常少。

我们都说产业园区招商，就是这个原因。

一些产业地产商会主观臆想客群，忽视客户是否真实存在。盲目以为市场很大，建好载体后，企业就会来，努力一把，怎样也能够招到企业。

但是，当你进入细节操作的时候，就会发现背后存在许多制约的因素。

因为客群小，我们做产业地产一定要非常专业，非常理性，非常谨慎，才能够从这个行业赚到钱。

一个关键是要做好客群定位，找准真正的客户对象。没有找到目标对象之前，不要轻易在一个地方拿地做项目。

如果一个地方没有市场，没有一定的企业客户规模，招商能力、运营能力再强的产业地产商进入投资，也只有死路一条。